Ações Locatícias - em Base e Reflexos Típicos

Autor: José Domingues Filho - Editora: Contemplar - ISBN: 978-85-9487-050-6 - 1a. Edição/ 2019 – 272 páginas

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978-85-9487-050-6
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As ações locatícias típicas (despejo, consignatória, revisional e renovatória), definidas na Lei Federal n. 8.245, de 1991, guardadas as linhas especiais, observam o procedimento comum previsto na Codificação Processual Civil. Bem por isso, se deve fomentar o diálogo das fontes e os comportamentos cooperativos.

O modelo alternativo de solução de litígios evidencia que, muita vez, a decisão judicial não é a solução mais adequada (CPC, art. 3º, § 3º, p/ex.). E na orientação do art. 1.046, § 2º, do CPC, permanecem em vigor as disposições especiais dos procedimentos regulados em outras leis, aos quais se aplicará supletivamente este Código. In casu, a Lei das Locações Prediais Urbanas aí se abebera quando omissa quanto ao ponto ferido, sobremodo na linha autorizante do art. 79 nela aposto.

No âmbito da gerência locativa imobiliária, lado outro, reforçam-se as negociações, promovem-se medidas de conscientização e incrementa-se o equilíbrio do custo benefício entre os sujeitos da locação de imóveis urbanos. O tempo e o sistema jurídico vêm revelando cada vez mais lógica a vantagem do acordo para as duas partes, pois uma ação judicial ainda pode levar anos para ser resolvida.

O índice de acordos aumenta a cada ano, está avançando. E assim deve ser, uma vez que em dias de agora o processo civil sedimenta a ideia de pacificação social. O fim último do processo já não é mais apenas a realização do direito material, mas a concretização da justiça material, segundo as peculiaridades do caso.

Deveras. A análise do Sistema Multiportas (Multidoor Courthouse System) disponibiliza métodos alternativos ao Judiciário para solução mais adequada dos conflitos, como a Conciliação e Mediação, entre outros métodos apregoados e aceitos pelo Código de Processo Civil vigente.

Quer nas ações em geral ou nas locatícias em particular, sejam elas típicas ou atípicas, “o acesso à justiça, quando se pensa em processo jurisdicional, significa, ainda, romper barreiras e introduzir mecanismos de facilitação não apenas do ingresso em juízo, mas também de fornecimentos de meios (materiais, financeiros etc.) adequados durante todo o desenvolvimento do procedimento; significa redução de custos, encurtamento das distâncias, duração razoável do processo, diminuição de oportunidades de impugnação às decisões jurisdicionais (otimização do sistema recursal) e efetiva participação na relação processual, dentre tantos aspectos que podem ser ressaltados”.

O processo é forma, instrumento, modo de proceder. A forma é a inimiga jurada do arbítrio e irmã gêmea da liberdade (Die Form ist die geschoworene Feindin des Wilkür, die Zwillingsschwester der Freiheit). “A forma revela meio para alcançar a realização do direito substancial. A forma, colocada no cenário jurídico mediante preceitos imperativos é, acima de tudo, liberdade, em seu sentido maior; é a revelação do que pode ou não ocorrer, em se tratando de jurisdição”.

Expurgado os formalismos exagerados, na visão cooperativa do processo, conhecer a técnica processual, o direito material e a relação de instrumentalidade que os ligam, propicia o encontro da melhor resolução de conflitos de interesses: a pacificação. Conflituosidades nada resolvem. É preciso ver no outro o igual, apesar das diferenças. Locador e locatário precisam enxergar-se assim e bem negociar. A um interessa o uso do prédio; a outro o fruto consubstanciado nos locativos.

Mesmo em paralelo compasso com os pontos de divergências abertas, a experiência jurisdicional mais a acadêmica revelam que também as relações ex locato reclamam consenso, a todo tempo. Em consequência, as lides delas decorrentes só se solucionam mediante pronunciamento judicial em ultima ratio. Ainda assim não dispensam saberes do direito material e processual locatício. É imprescindível seguir caminhando a par e passo com as ações correlatas sem olvidar a alta probabilidade de consenso entre os contendores locativos, à luz do interesse que os atrai: a locação.

Pois bem! No sentido de aplainar a via de compreensão das demandas específicas do direito inquilinário, desenvolve-se aqui o estudo em tema sem limitá-lo a uma visão meramente teórica. Não basta. É preciso apontar soluções passíveis de aplicação prática no campo lídimo das demandas respeitantes às locações de prédios urbanos. Aportando, então, particularidades doutrinárias e jurisprudenciais, em 11 Capítulos, este ensaio põe em tablado os assuntos seguintes: (1) Subvenções de lineamento inicial; (2) Regras procedimentais na lei do inquilinato; (3) Ações executiva e monitória do título locatício; (4) Tutelas de urgência nas ações de locação; (5) Das ações despejatórias; (6) Indenizações ao locatário; (7) Cobrança contra o fiador e exoneratórias da fiança; (8) Execução de despejo locacional; (9) consignatória de alugueres e acessórios da locação; (10) Da ação revisional de aluguel; (11) Da ação renovatória de locação.

Amalgamadas, de tais divisões exsurge francamente o contido na intitulação. Apresento-vos, pois, a obra Ações Locatícias (em bases e reflexos típicos), na espera de estender e atender ao estudo e à consulta para todos os profissionais e estudantes do direito, interessados na temática aqui proposta.

Sumário

1. SUBVENÇÕES DE LINEAMENTO INICIAL

1.1 Regência das locações imobiliárias

1.2. Arrendamento mercantil

1.3. Arrendamento rural

1.4. Descaracterização do arrendamento rural

1.5. Locação comercial

1.6. Estabelecimento e ponto Comercial

1.7. Divisão das locações com regência na lei inquilinária

1.8. Forma e prova do contrato de locação

1.9. Locação pelo Poder Público

1.10. Laudo de vistoria de imóvel

1.11. Natureza do contrato com administradoras de imóveis

1.12. Legitimidade ad causam das administradoras de imóveis

1.13. Legitimação ativa na administração com aluguel garantido

 

2.  REGRAS PROCEDIMENTAIS NA LEI DO INQUILINATO

2.1. Sistemática procedimental

2.2. Incidência do CPC nas ações de locação

2.3. Tramitação das ações locatícias nas férias forenses

2.4. Base definitória de competência

2.5. Competência para aferir a legitimidade do interesse da União Federal

2.6. Competência para conhecer e julgar ações locatícias

2.7. Espécies de prorrogação voluntária de competência

2.8. Legitimidade para arguir a incompetência relativa

2.9. Dimensão objetiva da eficácia das eleições de foro

2.10. Valor da causa nas ações locatícias

2.11. Regência dos atos de comunicações processual nas ações inquilinárias

2.12. Notificação premonitória

2.13. Efeito da apelação nas ações locatícias

 

3. AÇÕES EXECUTIVA E MONITÓRIA DO TÍTULO LOCATÍCIO

3.1. Proemial

3.2. O contrato de locação como título executivo

3.3. Processo de execução fundado em contrato de locação

3.4. Execução baseada em contrato de locação com assinatura digital

3.5. Procedimento monitório

3.6. Da propositura à citação da monitória

3.7. Evidência do direito pleiteado para expedição do mandado monitório

3.8. Cumprimento voluntário mandado monitório

3.9. Geração do título executivo

3.10. Característicos dos embargos à ação monitória

3.11. Reconvenção na ação monitoria

3.12. Despejo por via de ação monitória

 

4. TUTELAS DE URGÊNCIA NAS AÇÕES DE LOCAÇÃO

4.1. Esquemática procedimental comum

4.2. Tutela provisória

4.3. Classificação da tutela provisória

4.4. Competência para processar e julgar pedido de tutela provisória

4.5. Custas iniciais em requerimento de tutela incidental

4.6. Fundamentação, duração e recurso de tutela provisória

4.7. Providências gerais para efetivação de tutela provisória

4.8. Tutela provisória contra a fazenda pública

4.9. Tutela de urgência

4.10. Perigo da irreversibilidade dos efeitos da tutela provisória

4.11. Responsabilidade pelos danos decorrentes da tutela cassada

4.12. Exigência de caução em tutela de urgência

4.13. Dispensa de caução em tutela de urgência

4.14. Momento para requer tutela de urgência

4.15. Requisitos concessivos da tutela de urgência

4.16. Custas e honorários em tutelas de urgência

4.17. Tutela antecipada requerida em caráter antecedente

4.18. Emenda à petição inicial da ação atrativa da antecipação de tutela

4.19. Estabilização da tutela antecipada antecedente

4.20. Ação para desestabilizar a tutela antecipada

4.21. Tutela cautelar requerida em caráter antecedente

4.22. Unidade de citação, mérito e reconvenção na tutela cautelar antecedente

4.23. Revelia na tutela cautelar antecedente

4.24. Modos de efetivação da tutela de urgência cautelar

4.25. Formulação do pedido acautelado

4.26. Cessação de eficácia da tutela cautelar preparatória

4.27. Prescrição ou decadência reconhecida no âmbito cautelar antecedente

4.28. Coisa julgada cautelar

4.29. Tutela da evidência

4.30. Momento para requerer tutela de evidência

4.31. Característicos da tutela da evidência

4.32. Circunstâncias de concessão liminar da medida

4.33. Tutela de evidência e julgamento total ou parcial de mérito

4.34. Estabilização da tutela da evidência

4.35. Aplicabilidade da tutela de urgência e evidência nas ações de despejo e companhia

 

5. DAS AÇÕES DESPEJATÓRIAS

5.1. Aspectos gerais de gênero e espécies

5.2. Término da locação em decorrência de desapropriação

5.3. Aspectos do despejo in limine litis

5.4. Casos de liminar segundo a Lei do Inquilinato

5.5. Tutela provisória em ação de despejo

5.6. Legitimados e documentação da petição inicial de despejo

5.7. Retenção por benfeitorias pelo inquilino

5.8. Concordância do inquilino com a pretensão do senhorio

5.9. Ação de despejo por falta de pagamento

5.10. Detalhes da cumulação e purga da mora

5.11. Inadmissão da emenda da mora

5.12. Ação de despejo em decorrência da prática de infração legal ou contratual

5.13. Ação de despejo por denúncia vazia

5.14. Ação de despejo por denúncia motivada

5.15. Ação de despejo em Juizado

5.16. Despejo compulsório

 

6. INDENIZAÇÕES AO LOCATÁRIO

6.1. O dever de reparar nas relações locacionais

6.2. Indenização por desrespeito à preempção do locatário

6.3. Adjudicação em decorrência de violação ao direito de preferência do locatário

6.4. Indenização das benfeitorias ao inquilino

6.5. Indenização do fundo de comércio

 

7. COBRANÇA CONTRA O FIADOR E EXONERATÓRIAS DA FIANÇA

7.1. Legitimação passiva dos fiadores

7.2. Exoneração da fiança locativa

7.3. Da ação de exoneração de fiança locatícia

7.4. Natureza da sentença correlata e mais aspectos da exoneração de garante

7.5. Invalidade da fiança sem vênia conjugal

7.6. Valência do benefício de ordem ao fiador

7.7. Chamamento do inquilino afiançado ao processo de cobrança contra o seu fiador

7.8. Procedimento da chamada de afiançado

7.9. Impenhorabilidade do bem de família do fiador

 

8. EXECUÇÃO DE DESPEJO LOCACIONAL

8.1. Cumprimento de sentença impositiva de pagamento

8.2. Incidente de impugnação ao cumprimento de sentença de pagar quantia

8.3. Impugnação ao cumprimento de sentença

8.4. Efeito suspensivo na impugnação ao cumprimento de sentença

8.5. Serventia e rito da exceção de pré-executividade

8.6. Incidente de impugnação à penhora em dinheiro no cumprimento de sentença

8.7. Prazo para desocupação voluntária

8.8. Caução para o caso de execução provisória da sentença de despejo

8.9. Caução em liminar de despejo

8.10. Execução forçada do despejo

8.11. Execução provisória do despejo

 

9. CONSIGNATÓRIA DE ALUGUERES E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO

9.1. Cabimento da consignação

9.2. Legitimados à consignatória

9.3. Consignação própria da Lei de Locações Urbanas

9.4. Procedimento

9.5. Distribuição por dependência

9.6. Defesas do locador na consignação de locativos e acessórios da locação

9.7. Função teleológica da decisão consignatória de aluguel

 

10. DA AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

10.1. Cláusula renunciativa da revisão de locativos

10.2. Prazo para a ação revisional

10.3. Revisão dos alugueres antes do triênio

10.4. Cariz da ação revisional de aluguel

10.5. Sucumbência recíproca, correção e juros moratórios sobre o valor revisado

10.6. Conexidade entre ação de despejo e revisional de aluguel

10.7. Aluguel provisório na ação revisional

10.8. Ação revisional e ação renovatória de locação

 

11. DA AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO

11.1. Debruns da ação renovatória de locação

11.2. Prazo nas hipóteses de accessio temporis

11.3. Prazo de propositura da ação renovatória

11.4. Data prevalecente na aferição do prazo decadencial da renovatória  

11.5. Apresentação de todos os documentos com a petição inicial da renovatória

11.6. Defesas do locador na ação renovatória

11.7. Vigência do aluguel provisório e do definitivo

11.8. Cumprimento provisório de valores postos na sentença renovatória

11.9. Possibilidade de indenização em caso de improcedência da pretensão renovatória

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