Problemas em Condomínios - 4ª edição

Autor: Daphnis Citti de Lauro  - 4ª Edição/2020    -  - Acabamento: Brochura - ISBN: 978-85-8085-119-9 - Formato: 14x21 – 303 páginas

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978-85-8085-119-9
Preço Promocional R$57,00 Preço Normal R$71,00


Viver em condomínio implica submeter-se a uma série de restrições e obrigações. As normas da Convenção e do Regulamento Interno devem ser cumpridas, bem como as decisões das assembleias que nem sempre agradam a todos. A convivência é difícil. É preciso uma boa dose de tolerância entre os moradores. O síndico, por sua vez, representante legal do condomínio, precisa usar o bom senso, aplicar multas em determinados casos ou até mesmo propor ações judiciais, quando as tentativas de acordo ou a fase de diálogo tiver sido encerrada, criando assim algumas inimizades.

Em matéria de condomínio, nunca é possível afirmar que já se viu tudo. Sempre surge algo novo, jamais visto e impensável. O condomínio é fonte inesgotável para a psicologia (como ciência que estuda o comportamento e os processos mentais das pessoas), e também para a sociologia (que estuda o comportamento humano em função do seu meio social, na tentativa de compreendê-lo).

É um exercício de paciência, de compreensão e de interação entre os moradores.

No espaço condominial residem pessoas de diferentes origens, extratos sociais e educação, a maior parte delas sem nada em comum, numa convivência forçada.

Daí a razão dos inúmeros conflitos e desentendimentos.

O condomínio é regido pelo Código Civil, Lei nº 10.406 de 10.01.2002, artigos 1.331 a 1.358, com as alterações da Lei nº 10.931 de 03.08.2004, sob o título “Do Condomínio Edilício”. Essa é a norma geral.

A norma interna de cada condomínio é a Convenção Condominial, que trata de tópicos como assembleia geral, corpo diretivo, forma de contribuição etc. E abaixo da convenção, o regimento interno, também denominado regulamento interno, disciplinador de problemas de menor importância, corriqueiros, como horário de mudanças, regras de uso da piscina, vagas de garagem, animais etc.

Quanto aos problemas existentes nos condomínios, não é possível afirmar qual o maior. Depende de cada um individualmente. No que a inadimplência é alta, ela pode significar o maior problema. No condomínio em que não há inadimplência, o maior problema poderá ser com relação a vagas de garagem ou ao barulho e assim por diante.

Por essa razão os tópicos aqui relacionados não estão ordenados pela sua importância, mas sim aleatoriamente, à disposição para consulta.

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Sumário

DOUTRINA

CAPÍTULO I - ASSEMBLEIAS GERAIS

Assembleias: sugestões para abreviar sua duração

Classificação: ordinária, extraordinária e virtual

Ordinárias

Extraordinárias

Ago ou age?

Assembleias virtuais

Convocação pelo síndico

Convocação por 1/4 dos condôminos

Durante a assembleia: a escolha do presidente - secretário - procurações - votação  

A escolha do presidente

Secretário

Procurações

Votação

Tipos de quórum

Condômino inadimplente

Condômino inadimplente com mais de uma unidade

Condômino inadimplente e a exigência de quórum qualificado

Voto de inquilino

Depois da assembleia: redação da ata - distribuição – anulação da assembleia por decisão judicial ou por uma assembleia posterior

Redação da ata

Anulação da assembleia por decisão judicial ou por uma assembleia posterior

CAPÍTULO II - INADIMPLÊNCIA

Divulgação dos inadimplentes

Síndico inadimplente

Cobrança das taxas condominiais em atraso

Protesto de taxas condominiais    

Incidência de honorários advocatícios nas cobranças extrajudiciais de taxas condominiais

Cobrança judicial    

Prazo de prescrição (dez ou cinco anos?)    

Petição inicial

Execução contra vários réus - desistência de alguns deles

Acordos

Necessidade de varas especializadas

Arrematação de unidade hipotecada

Cancelamento da hipoteca

Falência de condômino

O arrematante e a taxa condominial

Arrematante do imóvel responde por despesas condominiais vencidas

CAPÍTULO III - VAGAS DE GARAGEM

Uso inadequado das vagas   

Locação e venda de vagas de garagem em condomínios

Sorteio em caráter definitivo de vagas de garagem

Responsabilidade do condomínio por furtos ou danos ocorridos na garagem

CAPÍTULO IV - ANIMAIS

Direitos e obrigações dos proprietários de animais em condomínios

CAPÍTULO V - EXCLUSÃO DE CONDÔMINO E CONDÔMINO ANTISSOCIAL

CAPÍTULO VI - MULTAS

Multa ao ocupante do condomínio e ao proprietário

CAPÍTULO VII - INFILTRAÇÕES

Dano moral

CAPÍTULO VIII - BARULHO

CAPÍTULO IX - REPÚBLICA DE ESTUDANTES

CAPÍTULO X - CIGARRO 

Lei antifumo e os condomínios

CAPÍTULO XI - RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO

Acidentes nas áreas comuns

Piscinas

Elevadores

Rampas e escadas

CAPÍTULO XII - DANOS OU FURTOS

Empresas de segurança

Objetos jogados por condôminos

CAPÍTULO XIII - RESPONSABILIDADE PELA REDE DE GÁS

CAPÍTULO XIV - DIREITO DE PROPRIEDADE NOS CONDOMÍNIOS

CAPÍTULO XV- JANELAS

CAPÍTULO XVI - TROCA DE COLUNA É DESPESA EXTRAORDINÁRIA

CAPÍTULO XVII - REFORMAS

Reformas em apartamentos e a Norma 16.280/2014 da ABNT

CAPÍTULO XVIII - ALTERAÇÃO DA FACHADA 

Noções fundamentais

Fachada

Proibição de alterar a fachada

Quórum

Quando a alteração de fachada não exige unanimidade

Solidez e segurança dos prédios

Argumentos mais usados para justificar as alterações

Casos mais frequentes

Reforma em lojas

Insulfilm

Ar condicionado

Porta da unidade

Cortinas

Envidraçamento de varandas

Grades em janelas

Visualização

Paredes dos terraços

Instalação de antena no topo do edifício

Obra em unidade de cobertura

Construção sobre laje do prédio

Jardim de unidade privativa

Construção de churrasqueira no terraço

Substituição de gradis e portões do prédio

Unificação de sala ou quarto com o terraço

Alteração do hall dos elevadores

CAPÍTULO XIX - CONSELHEIRO QUE EXTRAPOLA DE SUAS ATRIBUIÇÕES

CAPÍTULO XX - PAGAR CONDOMÍNIO, SOMENTE APÓS O RECEBIMENTO DAS CHAVES

CAPÍTULO XXI - ILEGALIDADE DA PROIBIÇÃO DE USO DE VAGAS POR NÃO CONDÔMINO

CAPÍTULO XXII - PENHORA DE BENS DO CONDOMÍNIO

CAPÍTULO XXIII - É POSSÍVEL ASSOCIAÇÃO DE CONDOMÍNIOS

CAPÍTULO XXIV - A NOVA LEI TRABALHISTA E OS CONDOMÍNIOS

Férias  

Rescisão do contrato de trabalho

Jornada

Terceirização

Dano processual

CAPÍTULO XXV - LOCAÇÃO POR CURTA TEMPORADA ATRAVÉS DE APLICATIVOS

MODELOS

Convocação da assembleia geral

Ata de assembleia geral

Lista de presença

Procuração para representar o condômino em assembleia

Carta de cobrança da administradora do condominio ao condômino inadimplente

Carta de cobrança da advocacia ao condômino inadimplente

Petição inicial de execução de taxas condominiais

Petição de acordo judicial

Instrumento particular de confissão de dívida

LEGISLAÇÃO

Código Civil

Lei nº 12.607, de 4 de abril de 2012. Alienação e locação de vagas nos condomínios

Lei nº 13.160 de 21 de julho de 2008. Dispõe sobre os protestos de taxas condominiais

Lei nº 13.541, de 7 de maio de 2009. Proíbe o consumo de cigarros, cigarrilhas, charutos, cachimbos ou de qualquer outro produto fumígeno, derivado ou não do tabaco

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