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Direito Registral Imobiliário - Volume II - Sujeitos, Imóveis e Direitos Inscritíveis - De Acordo com o Novo CPC e a Lei 13.465/2017

Autor: Eduardo Sócrates Castanheira Sarmento Filho - ISBN: 978853627534-5 - Acabamento: Capa Dura – 600 páginas - Publicado em: 18/12/2017

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No primeiro volume da obra, a disciplina foi apresentada de maneira tradicional, analisando-se a teoria geral do Direito Registral Imobiliário, sua história, sistemas, efeitos, além dos procedimentos especiais previstos na Lei de Registros Públicos.

Nesse segundo volume, foi adotada uma abordagem inédita desse ramo do direito, dissecando-se cada um dos elementos que compõem uma matrícula, a saber; i) o imóvel; ii) os fatos e direitos registráveis e, por fim, iii) os titulares dos direitos inscritos.

Trata-se de uma forma de ensino em que a aproximação dos temas se faz a partir da prática experimentada no dia a dia das serventias, sem se olvidar da necessária investigação dogmática, respeitando-se o rigor da pesquisa científica.

Pretende-se, pois, oferecer ao leitor um panorama do direito registral imobiliário, conjugando a teoria à prática vivida pelo autor em quase vinte anos de exercício da função de registrador imobiliário.

INTRODUÇÃO

1 - OS ENTES FORMAIS E A QUESTÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA

1.1 CONCEITO DE PESSOA

1.2 A PERSONALIDADE JURÍDICA

1.3 CONCEITOS CORRELATOS AO DE PERSONALIDADE JURÍDICA: CAPACIDADE E LEGITIMIDADE

1.4 A DOUTRINA TRADICIONAL SOBRE OS ENTES FORMAIS

1.5 PERSONALIDADE JUDICIÁRIA: A SOLUÇÃO PROCESSUAL PARA O PROBLEMA PROPOSTO

1.6 PERSONALIDADE COMO CONCEITO JURÍDICO

1.7 OS ENTES FORMAIS NO DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL

1.7.1 O Espólio

1.7.2 O Condomínio Edilício

1.7.3 Condomínio de Fato

1.7.4 A Massa Falida e a Sociedade em Recuperação Judicial

1.7.5 O Nascituro

1.7.6 Herança Jacente e Vacante

1.7.7 A Sociedade de Fato ou Irregular

1.8 HIPÓTESES DUVIDOSAS RELACIONADAS À PERSONALIDADE JURÍDICA NO DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL

1.8.1 Tribunal de Justiça e Ministério Público

1.8.2 Prefeitura Municipal

1.8.3 A Antiga Câmara Municipal (Órgão do Executivo) e a Atual Câmara Municipal (Órgão do Legislativo)

1.8.4 Caixas de Assistência da Ordem dos Advogados do Brasil

1.8.5 Quilombolas

1.8.6 A Igreja Católica

1.8.7 Fundos Imobiliários

1.8.8 Fundo de Arrendamento Residencial (FAR)

1.8.9 Consórcio Societário

1.8.10 Consórcio Público

1.8.11 Sociedade em Conta de Participação (SCP)

1.8.12 Sociedade em Dissolução, Liquidação e Extinta

1.8.13 Filiais e Sucursais

1.8.14 Empresário Individual (Antiga Firma Individual)

1.8.15 Empresa Individual de Responsabilidade Limitada (Eireli)

1.8.16 Os Cartórios ou Serviços Notariais e Registrais

2 - A PESSOA FÍSICA (NATURAL) NA ROTINA NOTARIAL E REGISTRAL

2.1 PESSOAS SUJEITAS À CURATELA/INTERDIÇÃO

2.2 OS IDOSOS

2.3 MENORES

2.4 MENOR REPRESENTADO POR TUTOR OU GUARDIÃO

2.5 EMANCIPADO

2.6 ESTRANGEIRO

2.7 AUSENTE

2.8 ANALFABETO

2.9 SURDOS, MUDOS, SURDOS-MUDOS E CEGOS

2.10 ÍNDIOS

2.11 SOLTEIROS

2.12 CASADOS

2.12.1 Regimes Matrimoniais

2.12.2 Alteração do Regime de Bens do Casamento

2.12.3 Bens Sub-Rogados

2.12.4 Bem Prometido à Venda e Quitado Antes do Casamento

2.12.5 Partilha em Processo de Divórcio de Imóvel Financiado, Adquirido no Estado de Solteiro, mas Quitado Durante o Matrimônio

2.12.6 Partilha em Divórcio de Imóvel Financiado por Ambos os Cônjuges, mas Ainda Não Quitado

2.12.7 Bens Adquiridos Durante a Separação de Fato

2.12.8 Benfeitorias e Acessões Construídas em Imóvel Pertencente a um dos Cônjuges

2.12.9 Alienação e Doação entre Cônjuges

2.12.10 Os Cônjuges e a Sucessão Causa Mortis

2.12.10.1 Cônjuge herdando sem concorrência

2.12.10.2 Sucessão do cônjuge em concorrência com o descendente

2.12.11 Quinhão Sucessório do Cônjuge Sobrevivente

2.13 CONVIVENTES/COMPANHEIROS

2.13.1 Regime de Bens na União Estável

2.13.2 A Extinção da União Estável

2.13.3 Os Conviventes e a Sucessão Causa Mortis

2.13.4 O Companheiro e o Direito Real de Habitação

2.13.5 A União Estável e o Casamento entre Pessoas do Mesmo Sexo

2.13.6 Regime de Bens e Sucessão nas Uniões e Casamentos entre Pessoas do Mesmo Sexo

2.14 SEPARADOS E DIVORCIADOS

2.14.1 A Questão Tributária nos Divórcios e Inventários e o Dever de Fiscalização pelos Notários e Registradores

2.15 PESSOAS REPRESENTADAS: MANDATO, PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA E PROCURAÇÃO CONSIGO MESMO

2.15.1 Mandato

2.15.2 Mandato em Causa Própria

2.15.3 Contrato Consigo Mesmo e Procuração para Aquisição de Bens pelo Mandante

2.16 FALIDO

2.16.1 O Sentido do Art. 129, da Lei 11.101/2005, e os Seus Desdobramentos

2.16.2 Sócio de Empresa Falida

2.16.3 Apuração de Haveres Decorrente de Divórcio ou Falecimento de Sócio

2.17 CESSIONÁRIO DE DIREITOS

2.17.1 A Cessão de Crédito

2.17.2 A Cessão da Promessa de Compra e Venda de Imóveis (Cessão da Posição Contratual)

2.17.3 O Problema da Cessão e a Anuência do Cedido nas Promessas de Compra e Venda de Imóvel

2.17.4 Forma da Cessão

2.17.5 Adjudicação Compulsória Decorrente da Cessão da Promessa e da Promessa de Cessão

2.17.6 Cessão de Compromisso de Compra e Venda em Contrato de Financiamento Imobiliário

2.17.7 Cessão na Alienação Fiduciária

2.17.8 Cessão de Direitos Hereditários e de Meação

2.18 PESSOAS JURÍDICAS

2.18.1 Pessoas Jurídicas de Direito Público Externo

2.18.2 Pessoas Jurídicas de Direito Público Interno

2.18.3 Pessoas Jurídicas de Direito Privado

2.18.4 Associações, Entidades Religiosas, Partidos Políticos e Sindicatos

2.18.5 Fundações

2.18.6 Sociedades Simples e Empresárias

2.18.7 Sociedade Empresária Brasileira

2.18.8 Sociedades Estrangeiras

2.18.9 Cuidados Necessários para Realização de Atos Notariais Envolvendo Pessoas Jurídicas de Direito Privado

3 - O IMÓVEL REGISTRAL

3.1 AS DIFERENTES ESPÉCIES DE PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA

3.1.1 Direito Real de Propriedade

3.1.2 Propriedade Imobiliária Privada

3.1.3 A Propriedade Pública

3.1.3.1 Bens públicos em espécie

3.1.3.1.1 Terras devolutas

3.1.3.1.2 Terrenos de marinha e seus acrescidos

3.1.3.1.3 Terrenos reservados ou marginais

3.1.3.1.4 Terras tradicionalmente ocupadas pelos índios

3.1.3.1.5 Faixa de fronteira

3.1.3.1.6 Minas

3.1.3.1.7 Águas: rios, lagos e potenciais hídricos

3.1.3.1.8 Ilhas

3.1.3.1.9 Árvores, matas, florestas

3.1.4 A Propriedade Rural e a Propriedade Urbana

3.1.5 Condomínio Ordinário

3.1.6 Condomínio Edilício

3.1.6.1 Vagas de garagem

3.1.6.2 Terraços em condomínio edilício

3.1.6.3 Condomínio de casas

3.1.6.4 Fração ideal

3.1.6.5 Condomínio de lotes ou condomínio sem construção

3.1.6.6 Condomínio de fato ou loteamento fechado

3.1.6.7 Condomínio multiuso

3.1.7 A Multipropriedade

3.1.8 A Propriedade Superficiária

3.1.9 A Alienação Fiduciária de Bem Imóvel

3.1.10 Novos Instrumentos de Financiamento no Mercado Imobiliário e Suas Garantias Blindadas pela Separação do Patrimônio

4 - DIREITOS REGISTRÁVEIS

4.1 ATOS DE REGISTRO

4.1.1 Instituição de Bem de Família

4.1.2 Das Hipotecas Legais, Judiciais e Convencionais

4.1.3 Dos Contratos de Locação

4.1.4 Penhor de Máquinas e de Aparelhos Utilizados, Instalados na Indústria e em Funcionamento, Com os Respectivos Pertences ou Sem Eles

4.1.5 Das Penhoras

4.1.5.1 Questões práticas envolvendo penhoras no Registro de Imóveis

4.1.6 Arresto e Sequestro

4.1.7 Das Servidões em Geral

4.1.8 Do Usufruto

4.1.9 Direito Real de Habitação em Favor do Cônjuge Supérstite

4.1.10 Das Rendas Constituídas Sobre Imóveis ou a Eles Vinculadas por Disposição de Última Vontade

4.1.11 Dos Contratos de Compromisso de Compra e Venda e de Cessão deste e de Promessa de Cessão, Com ou Sem Cláusula de Arrependimento, que Tenham por Objeto Imóveis Não Loteados e Cujo Preço Tenha Sido Pago no Ato de Sua Celebração ou Deva Sê-lo a Prazo, de Uma Só Vez ou em Prestações

4.1.12 Da Enfiteuse

4.1.13 Da Anticrese

4.1.14 Das Convenções Antenupciais

4.1.15 Cédulas de Crédito

4.1.16 Dos Contratos de Penhor Rural

4.1.17 Debêntures (Revogado)

4.1.18 Das Incorporações, Instituições e Convenções de Condomínio

4.1.19 Dos Contratos de Promessa de Venda, Cessão ou Promessa de Cessão de Unidades Autônomas Condominiais a que Alude a Lei 4.591/1964, Quando a Incorporação ou a Instituição de Condomínio se Formalizar na Vigência desta Lei

4.1.20 Dos Loteamentos Urbanos e Rurais

4.1.21 Dos Contratos de Promessa de Compra e Venda de Terrenos Loteados em Conformidade com o Decreto-Lei 58, de 10.12.1937, e Respectiva Cessão e Promessa de Cessão, Quando o Loteamento se Formalizar na Vigência desta Lei

4.1.22 Das Citações das Ações Reipersecutórias

4.1.23 Dos Julgados e Atos Jurídicos entre Vivos que Dividirem Imóveis ou os Demarcarem, Inclusive nos Casos de Incorporação que Resultem em Constituição de Condomínio e Atribuírem Uma ou Mais Unidades aos Incorporadores

4.1.24 Das Sentenças que nos Inventários, Arrolamentos e Partilhas Adjudicarem Bens de Raiz em Pagamento das Dívidas da Herança

4.1.25 Dos Atos de Entrega Legados de Imóveis, dos Formais de Partilha e das Sentenças de Adjudicação em Inventário ou Arrolamento Quando Não Houver Partilha

4.1.26 Da Arrematação e da Adjudicação em Hasta Pública

4.1.27 Dote

4.1.28 Das Sentenças Declaratórias de Usucapião

4.1.28.1 As diferentes espécies de usucapião

4.1.28.2 Os aspectos de direito material da usucapião

4.1.28.3 Requisitos

4.1.28.4 Causas que obstam (arts. 197 e 198), suspendem (art. 199) ou interrompem a usucapião (art. 202)

4.1.29 Da Compra e Venda Pura e da Condicional

4.1.30 Do Contrato de Permuta

4.1.31 Da Dação em Pagamento

4.1.32 Integralização de Quota Social

4.1.33 Da Doação

4.1.34 Da Desapropriação Amigável e das Sentenças que, em Processo de Desapropriação, Fixarem o Valor da Indenização

4.1.35 Da Alienação Fiduciária em Garantia de Coisa Imóvel

4.1.36 Da Imissão Provisória na Posse, e Respectiva Cessão e Promessa de Cessão, Quando Concedido à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às Suas Entidades Delegadas, para a Execução de Parcelamento Popular, com Finalidade Urbana, Destinado às Classes de Menor Renda (Incluído pela Lei 9.785/1999)

4.1.37 Dos Termos Administrativos ou das Sentenças Declaratórias da Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia, Independentemente da Regularização do Parcelamento do Solo ou da Edificação (Redação Dada pela Medida Provisória 2.220/2001)

4.1.38 Da Constituição do Direito de Superfície de Imóvel Urbano (Incluído pela Lei 10.257/2001)

4.1.39 Do Contrato de Concessão de Direito Real de Uso Imóvel Público (Incluído pela MP 2.220/2001)

4.1.40 Da Legitimação de Posse (Incluído pela Lei 11.977, de 2009)

4.1.41 Da Conversão da Legitimação de Posse em Propriedade, Prevista no Art. 60 da Lei 11.977/2009 (Incluído pela Lei 12.424, de 2011)

4.1.42 Da Certidão de Regularização Fundiária (CRF)

4.1.43 Da Legitimação Fundiária

5 - A INSCRIÇÃO DE ATOS E FATOS POR MEIO DE AVERBAÇÃO

5.1 DAS CONVENÇÕES ANTENUPCIAIS E DO REGIME DE BENS DIVERSO DO LEGAL, NOS REGISTROS REFERENTES A IMÓVEIS OU A DIREITOS PERTENCENTES A QUALQUER DOS CÔNJUGES, INCLUSIVE OS ADQUIRIDOS POSTERIORMENTE AO CASAMENTO

5.2 POR CANCELAMENTO, DA EXTINÇÃO DOS ÔNUS E DIREITOS REAIS

5.3 DOS CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, DAS CESSÕES E DAS PROMESSAS DE CESSÃO A QUE ALUDE O DECRETO-LEI 58, DE 10.12.1937, QUANDO O LOTEAMENTO SE TIVER FORMALIZADO ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DESTA LEI

5.4 DA MUDANÇA DE DENOMINAÇÃO E DE NUMERAÇÃO DE PRÉDIOS, DA EDIFICAÇÃO, DA RECONSTRUÇÃO, DA DEMOLIÇÃO, DO DESMEMBRAMENTO E DO LOTEAMENTO DE IMÓVEIS

5.5 DA ALTERAÇÃO DO NOME POR CASAMENTO OU POR DESQUITE, OU, AINDA, DE OUTRA CIRCUNSTÂNCIA QUE, DE QUALQUER MODO, TENHA INFLUÊNCIA NO REGISTRO OU NAS PESSOAS NELE INTERESSADAS

5.6 DOS ATOS PERTINENTES ÀS UNIDADES AUTÔNOMAS CONDOMINIAIS A QUE ALUDE A LEI 4.591, DE 16.12.1964, QUANDO A INCORPORAÇÃO TIVER SIDO FORMALIZADA ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DESTA LEI

5.7 DAS CÉDULAS HIPOTECÁRIAS

5.8 DA CAUÇÃO E DA CESSÃO FIDUCIÁRIA DE DIREITOS RELATIVOS A IMÓVEIS

5.9 AS SENTENÇAS DE SEPARAÇÃO DE DOTE

5.10 DO RESTABELECIMENTO DA SOCIEDADE CONJUGAL

5.11 CLÁUSULAS DA INALIENABILIDADE, IMPENHORABILIDADE E INCOMUNICABILIDADE IMPOSTAS A IMÓVEIS, BEM COMO DA CONSTITUIÇÃO DE FIDEICOMISSO

5.12 DAS DECISÕES, RECURSOS E SEUS EFEITOS, QUE TENHAM POR OBJETO ATOS OU TÍTULOS REGISTRADOS OU AVERBADOS

5.13 EX OFFICIO, DOS NOMES DOS LOGRADOUROS, DECRETADOS PELO PODER PÚBLICO

5.14 DAS SENTENÇAS DE SEPARAÇÃO JUDICIAL, DE DIVÓRCIO E DE NULIDADE OU ANULAÇÃO DE CASAMENTO, QUANDO NAS RESPECTIVAS PARTILHAS EXISTIREM IMÓVEIS OU DIREITOS REAIS SUJEITOS A REGISTRO

5.15 DA RERRATIFICAÇÃO DO CONTRATO DE MÚTUO COM PACTO ADJETO DE HIPOTECA EM FAVOR DE ENTIDADE INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO, AINDA QUE IMPORTANDO ELEVAÇÃO DA DÍVIDA, DESDE QUE MANTIDAS AS MESMAS PARTES E QUE INEXISTA OUTRA HIPOTECA REGISTRADA EM FAVOR DE TERCEIROS

5.16 DO CONTRATO DE LOCAÇÃO, PARA FINS DO EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA

5.17 TERMO DE SECURITIZAÇÃO DE CRÉDITOS IMOBILIÁRIOS, QUANDO SUBMETIDOS A REGIME FIDUCIÁRIO

5.18 DA NOTIFICAÇÃO PARA PARCELAMENTO, EDIFICAÇÃO OU UTILIZAÇÃO COMPULSÓRIOS DE IMÓVEL URBANO

5.19 DA EXTINÇÃO DA CONCESSÃO DE USO ESPECIAL PARA FINS DE MORADIA

5.20 DA EXTINÇÃO DO DIREITO DE SUPERFÍCIE DO IMÓVEL URBANO

5.21 DA CESSÃO DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO (INCLUÍDO PELA LEI 10.931, DE 2004)

5.22 DA RESERVA LEGAL

5.23 DA SERVIDÃO AMBIENTAL

5.24 DO DESTAQUE DE IMÓVEL DE GLEBA PÚBLICA ORIGINÁRIA

5.25 DO AUTO DE DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA

5.26 DA EXTINÇÃO DA LEGITIMAÇÃO DE POSSE (REDAÇÃO DADA PELA LEI 12.424/2011)

5.27 DA EXTINÇÃO DA CONCESSÃO DE USO ESPECIAL PARA FINS DE MORADIA (INCLUÍDO PELA LEI 12.424/2011)

5.28 DA EXTINÇÃO DA CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO (INCLUÍDO PELA LEI 12.424/2011)

5.29 DA SUB-ROGAÇÃO DE DÍVIDA, DA RESPECTIVA GARANTIA FIDUCIÁRIA OU HIPOTECÁRIA E DA ALTERAÇÃO DAS CONDIÇÕES CONTRATUAIS, EM NOME DO CREDOR QUE VENHA A ASSUMIR TAL CONDIÇÃO NA FORMA DO DISPOSTO NO ART. 31 DA LEI 9.514, DE 20.11.1997, OU DO ART. 347 DA LEI 10.406 DE JANEIRO DE 2002 - CÓDIGO CIVIL, REALIZADA EM ATO ÚNICO, A REQUERIMENTO DO INTERESSADO INSTRUÍDO COM DOCUMENTO COMPROBATÓRIO FIRMADO PELO CREDOR ORIGINAL E PELO MUTUÁRIO

5.30 DA CERTIDÃO DE LIBERAÇÃO DE CONDIÇÕES RESOLUTIVAS DOS TÍTULOS DE DOMÍNIO RESOLÚVEL EMITIDOS PELOS ÓRGÃOS FUNDIÁRIOS

5.31 DE TERMO DE QUITAÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA REGISTRADO E DE TERMO DE QUITAÇÃO DOS INSTRUMENTOS PÚBLICOS OU PRIVADOS ORIUNDOS DA IMPLANTAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS OU DE PROCESSOS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA, FIRMADO PELO EMPREENDEDOR PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL OU PELO PROMOTOR DO EMPREENDIMENTO OU DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA OBJETO DE LOTEAMENTO, DESMEMBRAMENTO, CONDOMÍNIO DE QUALQUER MODALIDADE OU DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA, EXCLUSIVAMENTE PARA FINS DE EXONERAÇÃO DA SUA RESPONSABILIDADE SOBRE TRIBUTOS MUNICIPAIS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL PERANTE O MUNICÍPIO, NÃO IMPLICANDO TRANSFERÊNCIA DE DOMÍNIO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR OU DO BENEFICIÁRIO DA REGULARIZAÇÃO

5.32 OUTRAS AVERBAÇÕES NÃO ESPECIFICADAS NO ART. 167, II, DA LRP

REFERÊNCIAS

EDUARDO SÓCRATES CASTANHEIRA SARMENTO FILHO - Mestre em Direito. Especialista em Direito Registral Imobiliário pela Universidad Autónoma de Madrid, Espanha. Registrador Imobiliário em Volta Redonda/RJ. Vice-Presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB. Exerceu, ainda, as funções de Juiz de Direito, Promotor de Justiça e Defensor Público. Lecionou na Universidade do Estado do Rio de Janeiro e na Universidade Estácio de Sá. Publicou o livro Loteamento Fechado ou Condomínio de Fato, pela Juruá Editora, e diversos artigos jurídicos em revistas especializadas.


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