Manual Prático do Condomínio, Síndico e Condôminos

Autor: Ivan Horcaio - ISBN: 978-85-61544-55-3 - Ano: 2018 - Formato: 16 x 23 cm - Acabamento: Brochura - 761 páginas
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978-85-61544-55-3
Preço Promocional R$136,00 Preço Normal R$169,00


Hoje é muito complexa a administração de um condomínio.

Há cada vez menos espaço para o improviso, seja por conta das exigências legais, seja por conta da, cada vez maior, cobrança dos proprietários, que têm aumentado sua consciência de que sua unidade não é apenas sua moradia, mas um patrimônio caro e importante.

O síndico, profissional, ou não, tem que estar sempre muito atualizado e pronto a enfrentar qualquer problema que possa aparecer, pois, legalmente é ele que responde pelo condomínio e para o condomínio.

Além de todo conteúdo apresentado, são disponibilizadas mais de 900 questões comentadas, com a fundamentação legal, sempre que for o caso.

O conteúdo está dividido de forma a facilitar a consulta nos casos específicos, bem como propiciar uma leitura agradável e informativa ao longo de seus 16 capítulos.

O livro está atualizado com o novo Código de Processo Civil e com a nova reforma trabalhista e foi escrito de forma dirigida aos síndicos, advogados da área condominial e também às administradoras de condomínio.

 

CAPÍTULO 1 O SÍNDICO PROFISSIONAL

1.1. As atribuições do síndico profissional

23 1.2. O mandato do síndico profissional

24 1.3. Eleição de um síndico profissional 1.4. Ajuda de profissionais para aumento da eficiência

1.4.1. Transferência de responsabilidade

1.5. As armadilhas da profissão

1.5.1. Sempre orçar

1.5.2. Limite ao poder de demitir

1.5.3. Alteração de destinação de área comum pelo síndico

1.6. Síndicos desonestos

1.6.1. Casos mais comuns

1.6.1.1. Não convocação de assembleia

1.6.1.2. Não prestação de contas

1.6.1.3. Desvio de dinheiro

1.6.1.4. Decidir tudo sozinho

1.6.1.5. Combinação entre síndico e terceiros

1.6.1.6. Como acabar com a situação

1.6.1.7. Como se blindar

1.7. Responsabilidade legal do síndico

1.7.1. Responsabilidade civil

1.7.1.1. Danos morais

1.7.2. Responsabilidade trabalhista

1.7.3. Responsabilidade penal

1.7.4. Alguns casos

1.7.4.1. Prestação de contas

1.7.4.2. Inadimplência - ausência de cobrança

1.7.4.3. Inadimplência - danos morais

1.7.4.4. Funcionários - litígios

1.7.4.5. Obras - aprovação em assembleia

1.7.4.6. Obras - acidentes com funcionários

1.7.4.7. Elevadores - manutenção

1.7.4.8. Instalações de gás - manutenção

1.7.4.9. Roubos, furtos e danos

1.7.4.10. Playground e piscinas

1.8. O síndico pode ser substituído

1.8.1. O momento da troca

1.9. Perguntas e respostas relativas ao síndico profissional

CAPÍTULO 2 O CONDOMÍNIO

2.1. Conceito

2.2. Como nasce o condomínio

2.2.1. Construtora e incorporadora

2.3. A formação do condomínio - a convenção condominial

2.3.1. Cláusulas da convenção

2.4. O regulamento interno

2.5. Partes de um condomínio

2.5.1. Utilização da área comum

2.6. Extinção do condomínio

2.7. Perguntas e respostas relativas ao condomínio

CAPÍTULO 3 OS OUTROS MEMBROS DA ADMINISTRAÇÃO

3.1. O subsíndico

3.1.1. Eleição do subsíndico

3.1.2. Destituição do subsíndico

3.2. Conselho fiscal

3.2.1. Fundo de reserva

3.2.2. Transparência nas compras

3.2.3. Boas compras

3.2.4. Prestação de contas

3.2.5. Destituição do conselho fiscal

3.3. Conselho consultivo

3.3.1. Destituição do conselho consultivo

3.4. Perguntas e respostas relativas aos outros membros da administração

CAPÍTULO 4 LEGISLAÇÃO CONDOMINIAL

4.1. Considerações iniciais

4.2. Constituição Federal

4.3. Código Civil

4.3.1. Condomínio voluntário

4.3.2. Condomínio necessário

4.3.3. Condomínio edilício

4.3.4. Comentários ao Código Civil

4.3.4.1. Da administração do condomínio

4.3.4.3. Do condomínio necessário

4.3.4.4. Do condomínio edilício

4.3.4.5. Da administração do condomínio

4.3.4.6. Da extinção do condomínio

4.3.4.7. Do Condomínio de lotes

4.4. Código de Processo Civil

4.4.1. O peticionamento eletrônico com o novo CPC

4.4.1.1. Indicação de endereço eletrônico

4.4.1.2. Validade das informações prestadas pelos tribunais

4.4.1.3. Permitido o peticionamento em papel

4.4.1.4. Publicação no Diário de Justiça Eletrônico

4.4.1.5. Prazo contado em dobro

4.4.1.6. Citação por meio eletrônico

4.4.1.7. Intimação por meio eletrônico

4.4.1.8. Exigência de cadastro nos tribunais por empresas

4.4.1.9. Audiência de conciliação ou de mediação

4.4.1.10. Ata notarial

4.4.1.11. Fotografia digital e mensagem eletrônica impressa

4.4.1.12. Força probante do documento eletrônico

4.4.1.13. Leilão judicial eletrônico

4.4.1.14. Mandado de levantamento

4.4.1.15. Porte de remessa e de retorno

 

4.4.1.16. Agravo de instrumento eletrônico

251 4.4.1.17. Comprovação de dissídio jurisprudencial - Recursos extraordinário e especial

4.4.1.18. Embargos de divergência

4.4.2. Ordem cronológica de julgamento e o processo eletrônico

4.5. Lei 4.591/64, Lei do Condomínio em Edificações

4.5.1. A Lei 4.591/64 e sua história

4.5.2. Surge o Código Civil de 2002

4.5.3. O Código Civil revogou a Lei 4.591/64?

4.5.4. A Lei 4.591/64 comentada

4.5.4.1. A convenção de condomínio

4.5.4.2. As despesas do condomínio

4.5.4.3. Do seguro, do incêndio, da demolição e da reconstrução obrigatória

4.5.4.4. Utilização da edificação ou do conjunto de edificações

4.5.4.5. Da administração do condomínio

4.5.4.6. Da assembleia geral

4.6. Lei 8.245/91, Lei de Locação dos Imóveis Urbanos

4.7. Lei 13.146/15, Estatuto da Pessoa com Deficiência

4.8. Lei 9.294/96, Lei antifumo (Federal)

4.9. Lei 13.541/09, Lei antifumo (São Paulo)

4.10. Vale-transporte

4.11. As leis do condomínio - Convenção e regulamento interno

4.11.1. Decisões assembleares

4.12. Atritos com as leis

4.13. Perguntas e respostas relativas à legislação condominial

CAPÍTULO 5 FUNCIONÁRIOS DO CONDOMÍNIO

5.1. Considerações iniciais

5.2. Zelador

313 5.2.1. Relacionamento com os moradores

5.2.2. Acúmulo de função

5.2.3. Limpeza de piscina

5.2.4. Reparos hidráulicos e elétricos

5.2.5. Residência do zelador

5.2.5.1. Salário-habitação

5.2.5.2. Natureza jurídica do imóvel cedido ao empregado

5.2.5.3. Empréstimo, locação tácita e comodato

5.2.5.4. Reintegração na posse

5.2.5.5. Onde propor a ação?

5.2.5.6. Aplicação subsidiária da Lei 8.245/91

5.2.6. Horas extras

5.2.7. Benesses do cargo

5.3. Porteiro, vigia ou guariteiro

5.3.1. Vigilante ou guarda de segurança

5.3.2. Escala de portaria em condomínios

5.3.2.1. Jornada 12 x 36

5.3.2.2. Domingos e feriados

5.3.3. Férias

5.3.4. Desvio de função

5.3.5. Equiparação salarial

5.4. Pessoal de limpeza

5.4.1. Material de limpeza

5.5. Jornada de trabalho

5.5.1. Limitação da jornada

5.5.1.1. Hora diurna e hora noturna

5.5.1.2. Horas extras

5.5.1.3. Intervalo entre jornadas

5.6. Atrasos e faltas

5.6.1. Atrasos

5.6.2. Faltas

5.6.3. Repouso semanal remunerado

5.6.3.1. Permissão para trabalho em dias de repouso

5.7. Outras questões trabalhistas

5.7.1. Relação Anual de Informações Sociais – RAIS

5.7.2. PPRA e PCMSO

5.7.2.1. PPRA - Programa de Prevenção dos Riscos Ambientais

5.7.2.2. PCMSO - Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional

5.7.2.3. Conclusão

5.7.3. Fator Acidentário de Prevenção - FAP

5.7.4. Adicionais

5.7.4.1. Adicional de insalubridade

5.7.4.1.1. Atividades insalubres

5.7.4.2. Adicional noturno

5.7.4.3. Adicional de periculosidade

5.7.5. Contratação de autônomos

5.7.6. Vales

5.7.6.1. Vale-Alimentação (cesta básica)

5.7.6.2. Vale-Refeição

5.7.6.3. Vale-Transporte

5.7.7. Contrato de trabalho - CLT

5.7.7.1. Contrato de trabalho

5.7.7.2. Itens do contrato

5.7.7.3. Alteração contratual

5.7.7.4. Convenções coletivas

5.7.7.5. Contratos temporário e de experiência

5.7.7.5.1. Contrato de trabalho intermitente nos condomínios

5.7.7.6. Cláusulas

5.7.7.7. Prazos

5.7.7.8. Prorrogação

5.7.8. Problemas com funcionários

5.7.8.1. Advertência

5.7.8.2. Suspensão

5.7.8.3. Demissão por justa causa

5.7.9. Problemas com o empregador

5.8. Considerações finais

5.8.1. Escala de revezamento

5.8.2. Organização e qualidade nas condições de trabalho

5.8.2.1. Levantamento, transporte e descarga individual de materiais

5.8.2.2. Mobiliário dos postos de trabalho

5.8.2.3. Equipamentos dos postos de trabalho

5.8.2.4. Ambiente de trabalho

5.9. Conceito de terceirização - A Lei 13.429/17

5.9.1. Contrato de emprego

5.9.1.1. Requisitos

5.9.1.2. Características

5.9.1.3. Classificação

5.9.2. Natureza jurídica da terceirização

5.9.2.1. Terceirização lícita e ilícita

5.9.2.2. Requisitos

5.9.2.3. Terceirização do trabalho e a responsabilidade do condomínio

5.9.2.4. A Súmula 331 do TST

5.9.3. Trabalho temporário

383 5.9.4. Responsabilidade solidária

5.9.4.1. Solidariedade ativa

5.9.4.2. Solidariedade passiva

5.9.5. Responsabilidade subsidiária

5.10. Perguntas e resposta relativas aos funcionários do condomínio

CAPÍTULO 6 DESPESAS CONDOMINIAIS

6.1. Quem responde pelas despesas condominiais

6.2. A natureza jurídica das despesas condominiais

6.2.1. As despesas ordinárias

6.2.2. As despesas extraordinárias

6.2.3. Algumas despesas não enumeradas expressamente pelos artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato

6.2.3.1. Lavagem e recuperação de fachada

6.2.3.2. Instalação de antena coletiva

6.2.3.3. Impermeabilizações

6.2.3.4. Substituição de coluna hidráulica, ramais, outras tubulações e condutores elétricos, com fins preventivos ou de reparação

6.2.3.5. Seguro obrigatório

6.2.3.6. Furto ou roubo de bens com previsão de responsabilidade em convenção

6.2.3.7. Despesas extraordinárias, se livremente pactuada

6.3. Imóvel fechado

6.4. Restrições ao condômino inadimplente

6.5. O condômino que litiga contra o condomínio

6.6. Inquilino que pagou despesas extraordinárias indevidamente

6.7. Código de Defesa do Consumidor nas relações condominiais

6.8. Descontos elevados para pagamento em dia

6.9. Imóveis no andar térreo

6.10. Alienação judicial em razão de despesas condominiais

 6.11. Propositura de ação de cobrança

6.12. Cobrança de despesas em condomínio de um só dono

6.13. Conclusões sobre despesas condominiais

6.13.1. Obrigações do condômino

6.13.2. Relações entre locador e locatário

6.14. Perguntas e resposta relativas às despesas condominiais

CAPÍTULO 7 INADIMPLÊNCIA

7.1. Introdução

7.2. O que diz a lei

7.3. Multa e juros sobre inadimplência condominial

7.4. Penalidades legais ao inadimplente do condomínio

7.4.1. Multa de 2%, juros e proibição de votar

7.4.2. Lista com nome de devedores

7.4.3. Suspensão do uso de áreas de lazer do condomínio

7.4.4. Corte de fornecimento de água

7.4.5. Penhora

7.4.6. Inscrição órgãos de proteção ao crédito

7.4.7. Multa pós-condenação na Justiça

7.4.8. Multa punitiva

7.4.9. Participação de inadimplentes em assembleias

7.5. Protesto de inadimplentes - procedimentos

7.5.1. Entenda

7.5.2. O que vem a ser um protesto

7.5.3. Cuidados

7.5.4. Precauções

7.5.4.1. Acordos evitam protesto e execução

7.5.5. Últimas considerações

7.6. Atraso de pagamento: forma de cálculo

7.6.1. Cálculo da multa

7.6.2. Cálculo dos juros

7.6.3. Anatocismo

7.6.4. Incidência da multa sobre os juros

7.6.5. Desconto para condômino em atraso

7.7. Serviços de proteção ao crédito mais utilizados

7.7.1. SPC

7.7.2. SERASA

7.8. Perguntas e respostas relativas à inadimplência

CAPÍTULO 8 ASSEMBLEIAS

8.1. A assembleia ordinária

8.2. A assembleia extraordinária

8.3. Modo e forma de convocação

8.4. Quóruns

8.4.1. Especificação de quórum

8.5. Fração ideal

8.6. Utilização de procuração

8.7. Inquilinos em assembleias

8.7.1. O inquilino e a procuração

8.7.2. Inquilino síndico

8.8. Ata da assembleia

8.9. Perguntas e respostas relativas às assembleias

CAPÍTULO 9 GESTÃO FINANCEIRA

9.1. Considerações iniciais

9.2. As assembléias

9.2.1. A assembleia ordinária

9.2.2. A assembleia extraordinária

9.2.3. Modo e forma de convocação

9.3. Iniciando a previsão orçamentária

9.3.1. Receitas

9.3.2. Despesas

9.3.2.1. Despesas extraordinárias

9.3.2.2. Despesas ordinárias

9.3.2.3. Grupos de despesas

9.3.2.3.1. Despesa com pessoal

9.3.2.3.2. Encargos sociais

9.3.2.3.3. Despesas de consumo

9.3.2.3.4. Despesas administrativas

9.3.2.3.4. Despesas bancárias

9.3.2.3.4. Despesas com contratos

9.3.2.3.5. Algumas dicas

9.4. Fluxo de caixa

9.5. Fundos de caixa

9.6. Perguntas e respostas relativas à gestão financeira

CAPÍTULO 10 EMPRESAS NECESSÁRIAS EM UM CONDOMÍNIO

10.1. Administradoras de condomínios

10.1.1. Função administrativa

10.1.2. Recursos humanos

10.1.3. A confecção da folha de pagamento

10.1.4. Vale-transporte, refeição, alimentação e convênios médicos

10.1.5. Salário família

10.1.6. Admissão e demissão

10.1.7. Treinamento

10.1.8. Empregados terceirizados

10.1.9. Gestão financeira 

10.1.9.1. Conta vinculada

10.1.9.2. Conta pool

10.1.10. Previsão orçamentária

10.1.11. Assessoria jurídica

10.1.12. Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros - AVCB

10.1.12.1. Pré-vistoria

10.1.12.2. Documentação

10.1.13. Inadimplência

10.1.14. Prestação de contas

10.2. Empresas de manutenção de elevadores

10.2.1. A questão legal

10.2.2. Elevador: um pequeno roteiro

10.2.2.1. Casa das máquinas

10.2.2.2. Caixa de corrida ou passadiço

10.2.2.3. Contrapeso

10.2.2.4. Cabina

10.2.2.4.1. Parte externa da cabina

10.2.2.4.2. Parte interna da cabina

10.2.2.5. Pavimentos

10.2.2.6. Poço

10.2.3. Contrato de manutenção

10.2.4. Prazos

10.3. Empresas de acompanhamento do PCMSO e PPRA

10.4. Empresa de auditoria

10.4.1. Fraudes comuns em condomínios

10.5. Seguro para proteção de bens prediais

10.5.1. O contrato de seguro

10.5.2. Perda do direito de seguro

10.6. Perguntas e respostas relativas às empresas necessárias em um condomínio

CAPÍTULO 11 ASPECTOS CONTÁBEIS E FISCAIS

11.1. Constituição do condomínio

11.1.1. Cadastro no CNPJ

11.1.2. Cadastro no INSS

11.1.3. Cadastro no FGTS

11.1.4. Cadastro de contribuintes mobiliários

11.2. Das retenções

11.2.1. Imposto de Renda Retido na Fonte - IRRF ou IRF

11.2.2. Retenção da CSLL/PIS/COFINS na fonte

11.2.3. Retenção do ISS na fonte

11.2.4. Retenção do INSS na fonte 

11.3. Documentação do condomínio

11.3.1. Documentos básicos

11.3.2. Livros obrigatórios

11.3.3. Contábeis

11.3.4. Documentos trabalhistas

11.3.5. Acesso do condômino aos documentos

11.4. Contabilidade nos condomínios

11.5. Prestação de contas

11.5.1. Evitando problemas na prestação de contas

11.5.2. Documentos

11.5.3. Roteiro para a prestação de contas na assembleia

11.5.5. Rejeição da prestação de contas

11.6. Aspectos trabalhistas

11.6.1. Contrato de trabalho

11.6.2. Documentação para admissão

11.6.3. Benefícios obrigatórios e opcionais

11.6.4. Cesta básica ou vale alimentação

11.6.5. Adiantamentos

6.6. Aviso prévio

11.6.7. Aviso prévio especial

11.7. Calendário de obrigações

11.7.1. Obrigações mensais

11.7.2. Obrigações em determinados meses do ano

11.7.3. Obrigações semestrais

11.7.4. Obrigações anuais

11.8. Perguntas e respostas relativas aos aspectos contábeis e fiscais

CAPÍTULO 12 DIREITO DE VIZINHANÇA

12.1. Condômino antissocial

12.2. Punições

12.3. Comportamento no condomínio

12.4. Perguntas e respostas relativas ao direito de vizinhança

CAPÍTULO 13 OBRAS NOS CONDOMÍNIOS

13.1. Peculiaridades

13.2. Obras voluptuárias, úteis e necessárias

13.3. A legalidade da obra

13.4. A Norma NBR 16.280

13.4.1. Responsabilidade

13.4.2. Custos das obras no condomínio

13.4.3. Infrações

13.5. Conclusão

13.6. Perguntas e respostas relativas às obras nos condomínios

CAPÍTULO 14 MANUTENÇÃO PREDIAL

14.1. Comentários iniciais

14.2. Energia elétrica

14.3. Água

14.4. Limpeza do condomínio

14.5. Antenas

14.6. Telhado

14.7. Perguntas e respostas relativas à manutenção predial

CAPÍTULO 15 SEGURANÇA NO CONDOMÍNIO

15.1. Segurança

15.1.1. Segurança patrimonial

15.1.2. Segurança na prevenção de acidentes e incêndios

15.1.2.1. Equipamentos de proteção individual - EPI

15.1.2.2. Obrigações do empregador

13.1.2.3. Obrigações do empregado

15.1.2.4. Obrigações do fabricante ou importador

15.1.2.5. Lista de equipamentos de proteção individual

15.1.2.6. Alarme de incêndio

15.1.2.7. Extintores de incêndio

15.3. Perguntas e respostas relativas à segurança no condomínio

CAPÍTULO 16 GARAGENS EM CONDOMÍNIOS

16.1. Carro maior que a vaga

16.2. Utilização diversa ao permitido

16.3. Carro e moto ou bicicleta na mesma vaga

16.4. Controle de acesso

16.5. Falta de vagas para todos

16.5.1. Sorteio de vagas

16.5.1.1. Permanentes ou rotativas

16.5.1.2. Tipos de sorteio

16.5.1.3. Depois da assembleia

16.6. Responsabilidade do morador

16.7. Otimização de vagas

16.8. Inadimplentes na assembleia de sorteio de vagas

16.9. Convocação da assembleia

16.10. Portadores de necessidades especiais

16.11. Danos em veículos

16.12. Roubos e furtos em garagens

16.13. Lavagem de veículos

16.14. Entrada e saída 24 horas

16.15. Utilização da garagem por visitantes

16.16. Locação a terceiros

16.16.1. O parágrafo 1º do artigo 1.331

16.16.2. Sublocação

16.17. Perguntas e respostas relativas às garagens em condomínios

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