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Direito Registral Imobiliário - Volume I - Teoria Geral - De Acordo com o Novo Código de Processo Civil e a Lei 13.465/2017

Autor: Eduardo Sócrates Castanheira Sarmento Filho - ISBN: 978853627334-1 - Acabamento: Capa Dura - 504 páginas - Publicado em: 09/10/2017

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A carência de doutrina registral imobiliária no país ficou para trás, especialmente com a revitalização da atividade em decorrência da produção científica apresentada pelos novos delegatários, oriundos de concursos públicos realizados após a promulgação da Constituição Federal de 1988. Nada obstante, ainda há lugar para um livro abrangente, que se pretende, em certa medida, original.

Senti-me compelido a empreender um esforço para apresentar uma obra que respeitasse o rigor da pesquisa, com ampla fundamentação teórica, tanto na doutrina brasileira, quanto na doutrina estrangeira, sempre fazendo referência às fontes consultadas.

Todavia, como se trata de um direito eminentemente prático, julguei indispensável me valer de situações recolhidas no dia a dia das serventias extrajudiciais para dar sentido à obra. Penso que a doutrina, se não contextualizada e apoiada em exemplos práticos, é estéril.

Neste primeiro volume, dedicado à Teoria Geral do Direito Imobiliário Registral, analiso a parte histórica, os fundamentos do Registro de Imóveis, os seus sistemas, efeitos da inscrição, os atos e os procedimentos previstos na Lei de Registros Públicos.

Destaco que são três os elementos do Registro Imobiliário, a saber: (i) o imóvel; (ii) os fatos e direitos registráveis e, por fim, (iii) os titulares dos direitos inscritos.

No segundo volume, examinaremos exaustivamente esses três elementos.

Pretende-se, pois, oferecer um panorama do direito registral imobiliário, conjugando a dogmática jurídica com a prática experimentada em quase vinte anos do exercício da atividade de registrador imobiliário.

O Autor

1 - O REGISTRO DE IMÓVEIS: CONSIDERAÇÕES INICIAIS

1.1 A HISTÓRIA DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA NO BRASIL

1.2 A PROPRIEDADE E O REGISTRO DE IMÓVEIS

1.3 CONCEITO E FINALIDADE DO REGISTRO IMOBILIÁRIO

1.4 O SERVIÇO REGISTRAL E O REGISTRADOR

1.4.1 Responsabilidade do Registrador: Civil, Trabalhista, Penal, Administrativa e Tributária

2 - FUNDAMENTOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO

2.1 O DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO

2.2 SISTEMAS DE REGISTRO

2.2.1 Registro de Documentos

2.2.2 Sistema Francês

2.2.3 Modelo Norte-Americano

2.2.4 Registro de Direitos

2.2.5 Sistema Alemão

2.2.6 Sistema Espanhol

2.2.7 Sistema Australiano ou Torrens

2.2.8 O Sistema Português

2.2.9 O Sistema Brasileiro

2.3 PRINCÍPIOS DE DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO

2.3.1 Princípio da Publicidade

2.3.2 Princípio da Legitimação

2.3.3 Princípio da Fé Pública Registral

2.3.4 Princípio da Inoponibilidade/Oponibilidade

2.3.5 Princípio da Legalidade

2.3.6 Princípio da Prioridade

2.3.7 Princípio da Continuidade ou do Trato Sucessivo

2.3.8 Princípio da Especialidade

2.3.9 Princípio da Cindibilidade

2.3.10 Princípio da Rogação ou da Instância

2.3.11 Princípio da Concentração

2.4 ELEMENTOS DO REGISTRO IMOBILIÁRIO

2.4.1 O Imóvel

2.4.2 Os Fatos e Direitos Registráveis

2.4.3 Os Titulares dos Direitos Inscritos

2.5 O OBJETO DO REGISTRO

2.6 OS EFEITOS SUBSTANTIVOS DO REGISTRO

2.6.1 Novos Efeitos do Registro Criados pela Lei 13.097/2015: Necessidade da Inscrição para Caracterizar a Fraude à Execução e a Querela Sobre a Adoção, ou Não, do Princípio da Fé Pública Registral

2.6.1.1 O exame dos incisos do art. 54 da Lei 13.097/2015

2.7 TIPOS DE INSCRIÇÃO/PUBLICIDADE REGISTRAL

2.7.1 Inscrição/Publicidade-Notícia

2.7.2 Inscrição/Publicidade Declaratória

2.7.3 Inscrição/Publicidade Constitutiva

3 - OS ATOS REGISTRAIS EM ESPÉCIE

3.1 TERMINOLOGIA BÁSICA

3.2 A MATRÍCULA

3.2.1 Unicidade da Matrícula

3.2.2 Inexistência de Registro Anterior

3.2.3 Unificação de Matrícula

3.2.4 Desaparecimento ou Modificação do Imóvel por Fatos Naturais

3.2.5 Bloqueio de Matrícula

3.3 O REGISTRO

3.4 A AVERBAÇÃO

3.5 A CONFUSÃO ENTRE ATOS DE REGISTRO E DE AVERBAÇÃO

3.5.1 Separação Judicial Com ou Sem Partilha

3.5.2 Fusão e Incorporação de Empresas

3.5.3 Penhora

3.5.4 Arrolamento Fiscal

3.5.5 Distrato de Contratos

3.5.6 Aditamento de Contrato de Hipoteca ou de Contrato de Alienação Fiduciária

3.5.7 Cessão da Posição de Devedor Fiduciante

3.6 A SUPOSTA TAXATIVIDADE DO ART. 167, I E II, DA LRP

3.7 FATOS E ATOS JURÍDICOS QUE GERAM DÚVIDA QUANTO À REGISTRABILIDADE

3.7.1 A Posse e a Ocupação

3.7.2 Herança e Cessão de Direitos Hereditários

3.7.3 Protesto Contra Alienação de Bens

3.7.4 Arrendamento Rural

3.7.5 Usufruto Legal

3.7.6 Direito Real de Habitação em Favor do Cônjuge Supérstite

3.7.7 Promessa de Doação

3.7.8 Promessa de Permuta

3.7.9 Servidão Administrativa

3.7.10 Registro de Contrato de Gaveta

3.7.11 Registro de Contratos de Concessão de Uso de Jazigos

3.7.12 Procuração em Causa Própria

3.7.13 Averbação de Caução de Imóvel (Lei de Locações)

3.7.14 Multipropriedade

3.8 A OBRIGATORIEDADE DO REGISTRO

3.9 REGISTRO DE NEGÓCIO JURÍDICO SUJEITO À CONDIÇÃO

3.10 LIVROS

3.10.1 Livro de Protocolo (Livro 01)

3.10.2 Livro 02 (Registro Geral)

3.10.3 Livro 03 (Registro Auxiliar)

3.10.4 Livro 04 (Indicador Real)

3.10.5 Livro 05 (Indicador Pessoal)

3.10.6 Livro das Indisponibilidades (Art. 421, § 5º, e 483, Ambos da Consolidação Normativa do Estado do Rio de Janeiro)

3.10.7 Livro de Aquisição de Imóveis por Estrangeiros

3.11 CERTIDÕES

3.11.1 Certidão de Inteiro Teor

3.11.2 Certidão de Ônus Reais

3.11.3 Certidão de Ações Pessoais ou Reais Reipersecutórias

3.11.4 Certidão em Resumo

3.11.5 Certidão em Forma de Relatório

3.11.6 Certidões para Instruir Ações de Usucapião

3.11.7 Certidões Diversas

3.11.8 Certidão e Direito à Privacidade

3.11.9 Certidão Eletrônica

4 - O PROCEDIMENTO REGISTRAL COMUM

4.1 DEFINIÇÃO DE PROCEDIMENTO REGISTRAL

4.2 TERRITORIALIDADE: O CARTÓRIO COMPETENTE PARA A PRÁTICA DO ATO REGISTRAL

4.3 LEGITIMAÇÃO PARA REQUERER O REGISTRO

4.4 TÍTULOS

4.4.1 Título original

4.4.2 Títulos Previstos na Lei de Registros Públicos

4.4.2.1 Escrituras públicas

4.4.2.1.1 Casos de dispensa de instrumento público na transferência de propriedade imóvel

4.4.2.1.2 Casos duvidosos quanto à dispensa de escritura pública

4.4.2.2 Escritos particulares com firmas reconhecidas, dispensando-se no caso de SFH

4.4.2.3 Atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório de registro de títulos e documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros, após homologação pelo STJ

4.4.2.4 Cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados

4.4.2.5 Contratos ou termos administrativos assinados pela União, Estado e Município no âmbito do programa de regularização fundiária, dispensando-se o reconhecimento de firma

4.5 A QUALIFICAÇÃO REGISTRAL: EXTENSÃO E LIMITES

4.5.1 As Cláusulas Abusivas e os Limites da Qualificação Registral

4.6 PRAZOS NO REGISTRO DE IMÓVEIS

4.7 O CANCELAMENTO

4.7.1 Modos de Cancelamento

4.7.2 Cancelamentos mais Usuais na Prática Registral

4.8 NULIDADES

4.9 TÉCNICA DE LAVRATURA DO ATO DE REGISTRO

5 - PROCEDIMENTOS ESPECIAIS NA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS

5.1 A DÚVIDA NO REGISTRO DE IMÓVEIS

5.1.1 A Natureza Jurídica da Dúvida

5.1.2 Legitimidade para Requerer a Suscitação

5.1.3 A Dúvida Inversa

5.1.4 Cabimento de Mandado de Segurança Contra Ato do Oficial que Qualifica o Título

5.1.5 Competência de Juízo em Caso de Interesse da União

5.1.6 Dúvida Decorrente de Ordem Judicial

5.1.7 Atos que Desafiam o Procedimento de Dúvida

5.1.8 Irresignação Parcial

5.1.9 Regularização do Título

5.1.10 Sentença e Recursos

5.1.11 Intervenção do Ministério Público e do Advogado

5.1.12 Intervenção de Terceiros

5.1.13 O Caráter Normativo das Dúvidas

5.1.14 A consulta

5.1.15 Dúvida e Controle Incidental de Constitucionalidade

5.1.16 Casos em Que Não Se Admitem a Dúvida

5.2 A RETIFICAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO

5.2.1 A Retificação no Regime Revogado

5.2.2 Novo Regime da Retificação

5.2.3 Classificação dos Procedimentos

5.2.3.1 Retificação administrativa de ofício ou provocada - art. 213, i, ´a´ a ´g´, da LRP

5.2.4 Retificação Consensual

5.2.4.1 Retificação acompanhada de anuência - art. 213, II, LRP

5.2.4.2 Retificação de registro consensual sem anuência prévia - art. 213, § 2º da LRP

5.2.5 Retificação Impugnada (§§ 5º e 6º do art. 213 da LRP)

5.2.5.1 Procedimento em juízo

5.2.6 Retificação Judicial

5.2.7 Apuração de Remanescente (§ 7º do art. 213, LRP)

5.2.8 Retificação ou Demarcação de Áreas Públicas (§ 8º do art. 213 da LRP)

5.2.9 Demarcação Amigável (§ 9º do art. 213 da LRP)

5.2.10 Casos de Dispensa de Retificação (§ 11 do art. 213 da LRP)

5.2.11 Hipótese do § 13 do art. 213 da LRP

5.2.12 § 14 do art. 213 da LRP

5.2.13 § 16 do art. 213 da LRP

5.3 GEORREFERENCIAMENTO

5.4 DA REMIÇÃO DO IMÓVEL HIPOTECADO

5.4.1 Remição pelo Adquirente

5.4.2 A Ação de Remição do Credor Sub-Hipotecário - art. 270 da LRP

5.4.3 Remição pelo Devedor: o art. 272 da LRP

5.5 O BEM DE FAMÍLIA

5.6 O REGISTRO TORRENS

5.7 O REGISTRO DE DESMEMBRAMENTO E DE LOTEAMENTO

5.7.1 Desmembramento de Área Urbana

5.7.2 Análise Sobre a Dispensa do Registro Especial do art. 18 da LPU

5.7.3 Desmembramento de Imóvel Rural

5.7.4 Loteamento

5.8 A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

5.8.1 Modadidades de Incorporação

5.8.2 Atividades que Não Caracterizam a Incorporação Imobiliária

5.8.3 Documentos Exigidos no art. 32 da Lei 4.591/1964

5.8.4 Etapa Posterior ao Registro do Memorial

5.8.5 Proteção aos Adquirentes

5.8.6 Instituição do Condomínio

5.8.7 Incorporação For Fases

5.9 A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

5.9.1 Novo Procedimento: Lei 13.465/2017

5.9.1.1 Legitimação fundiária (art. 23, Lei 13.465/2017)

5.9.1.2 Legitimação de posse (art. 25, Lei 13.465/2017)

5.9.2 Procedimento da Lei 11.977/2009 (Revogado)

5.9.2.1 Cartório competente para realizar o procedimento

5.9.2.2 A regularização fundiária de interesse social

5.9.2.2.1 Os pressupostos e requisitos para a regularização fundiária

5.9.2.2.2 Fases do procedimento

5.9.2.3 Regularização fundiária em zonas de interesse específico

5.9.2.4 A regularização inominada

5.9.3 Direito Real de Laje

5.10 A AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS

5.10.1 Caracterização do Imóvel Rural

5.10.2 Conceito de Estrangeiro

5.10.2.1 Tratamento específico conferido ao português

5.10.3 Aquisição de Imóvel Rural por Pessoa Física Estrangeira

5.10.4 Aquisição de Imóvel Rural por Pessoa Jurídica Estrangeira

5.10.5 Aspectos Notariais e Registrais

5.10.6 Problemas Ainda Não Resolvidos e Novas Questões Decorrentes da Recente Legislação

5.10.6.1 Usucapião de área rural por estrangeiro

5.10.6.2 Nulidade independentemente de propositura de ação

5.10.6.3 Hipoteca de área rural em favor de estrangeiro

5.10.6.4 Alienação fiduciária de imóvel rural

5.10.6.5 Instituição de direitos reais sobre imóvel rural

5.10.6.6 Fundo imobiliário e o imóvel rural

5.10.6.7 O direito de superfície em imóveis rurais

5.10.7 Arrendamento Rural

5.11 A RESERVA LEGAL

5.11.1 Zona Rural VS. Imóvel Rural

5.11.2 Definição e Natureza da Reserva Legal

5.11.3 A Obrigatoriedade da Averbação da Reserva Legal

5.11.4 A Reserva Legal e a Extinção Concomitante ao Registro do Parcelamento do Solo

5.12 USUCAPIÃO TABULAR

5.12.1 Requisitos da Usucapião Tabular

5.12.2 Momento para o Reconhecimento da Usucapião Tabular

5.12.3 A Usucapião Tabular em Face de Outros Direitos Reais já Constituídos

5.12.4 Usucapião Tabular: Aspecto Registral

5.13 USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

5.13.1 Usucapião Extrajudicial: Procedimento

5.13.2 Usucapião Extrajudicial: As Modalidades Passíveis de Seguir o Procedimento Extrajudicial

5.13.3 Hipóteses de Competência da Justiça Federal

5.13.4 A Intervenção do Ministério Público

5.13.5 Cartório com Atribuição para Realizar o Procedimento

5.13.6 Legitimidade para Formular o Requerimento

5.13.7 Documentos que Devem Instruir o Pedido

5.13.8 Processamento do Pedido

5.13.9 Usucapião Extrajudicial: Soluções Possíveis

5.13.10 A Efetiva Aplicação da Lei e o Seu Uso Fraudulento

REFERÊNCIAS

 

EDUARDO SÓCRATES CASTANHEIRA SARMENTO FILHO - Mestre em Direito. Especialista em Direito Registral Imobiliário pela Universidad Autónoma de Madrid, Espanha. Registrador Imobiliário em Volta Redonda/RJ. Vice-Presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB. Exerceu, ainda, as funções de Juiz de Direito, Promotor de Justiça e Defensor Público. Lecionou na Universidade do Estado do Rio de Janeiro e na Universidade Estácio de Sá. Publicou o livro Loteamento Fechado ou Condomínio de Fato, pela Juruá Editora, e diversos artigos jurídicos em revistas especializadas.


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